掌握經濟指標,成為投資高手—不動產循環

FED為了要由金融風暴的中心徹底的解決問題,因此持續的降低房貸利息,30年的房貸持續降到了5%上下的水準,這個利率如果低於6%就算是相當低的水準。

有很多經濟活動受到利率影響,最主要是不是用自備款就可以完成的經濟活動,完成這些經濟活動往往要向金融機構借款。例如購買汽車、購買不動產及購買資本財(生產的設備)。

當FED提高利率時,很容易會因為貸款利率過高而降低汽車、不動產或資本財的購買。但是當FED降低利率時,是不是就會很快的使汽車、不動產或資本財的購買就回升呢?

這就不一定,因為你很容易的拉一條綫,但是不容易推一條綫。FED降息造成的購買這些資本財的誘因。但是消費者及不動產的投資人可能會考慮其他因素,並不會立刻購買汽車或不動產。

以美國的消費者而言,由於擔心失業的衝擊及個人所得的降低,並不敢立刻就購買汽車,畢竟這種奈就才可以延緩購買的。

那FED的降息會不會對不動產市場產生刺激呢?這個刺激是屬於一次的刺激,還是持續性的反應呢?

基本上這個可以由MBA抵押貸款指數可以看出來,MBA再12月初時由400點增加到800點,然後持續再1000點以上五週,但是在1月份的最後1週卻又下降到700點。

MBA的增加使得舊屋的銷售月成長率大幅成長,由11月份的-10.64%變為12月份的6%的成長,數字令人為之一亮。

舊屋的待售月份由11個月降到9個月,可是舊屋的庫存仍未消化殆盡,所以12越份的新屋銷售月成長率仍然跌幅達負14%,這是1963年來最低的水準。新屋的庫存再次創新高達13個月。

新屋去化緩慢,所以仍然不會吸引建設公司蓋新房子,所以新屋開工率及建築許可YOY的跌幅達到-40%到-50%。

新屋開工既然減少,所以建築支出自然就降低,也就沒辦法帶動其他內需產業的成長,例如家電業、裝潢業、傢俱業的成長,對GDP的成長則無法產生貢獻。

依照經濟學的供需法則,要增加需求就必須降低售價,而影響購屋的成本除了貸款利息外,還有房價,房價可能要持續降低才有辦法吸引更多人購買不動產。

房價要如何才算低我無法判斷,但是只要舊屋的存貨持續減少由9個月持續降低,新屋的存貨由13個越降到10個月以下或者更低,才會吸引建商蓋房子,新屋開工率才會回升。

所以目前就是要看MBA是否可以持續在高檔1000點維持一段時間,帶動舊屋及新屋的銷售成長率,使得舊屋及新屋的存貨月份降低。

然後建商才會開始蓋新房子,新屋開工及建築申請才會成長,然後建築支出才會增加,然後有關家電、水電、裝潢、傢俱相關產業才會成長,帶動美國GDP的成長。

再來就是房價的回升,可以使銀行業提列的減損沖回,使金融業的獲利回升。
目前來看如果MBA指數能維持高點的話,後續的推論就可以期待。但願連續7-8週MBA指數高點不要曇花一現。
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